Zimmer frei 4.0: Nije više dovoljno otvoriti apartman i iznajmiti ga

Obiteljski smještaj jedna je od najznačajnijih smještajnih kategorija u hrvatskom turizmu. Njegov udjel u ukupnim smještajnim kapacitetima kod nas iznosi oko 57 posto, dok je u nekim destinacijama taj udjel i znatno veći. Primjerice, u Splitsko-dalmatinskoj županiji odnosi se na oko 70 posto ukupnih smještajnih kapaciteta.

Podizanje kvalitete

Prema prošlogodišnjim podacima, Hrvatska je imala oko 630.000 ležajeva u privatnom smještaju, a poslom privatnih iznajmljivača bavilo se profesionalno ili kao dodatnom djelatnošću oko 90.000 obitelji. Većina apartmana u obiteljskom smještaju u Hrvatskoj ima tri zvjezdice, a popunjeni su bili u prosjeku 95 dana (26 posto). Apartmani s četiri zvjezdice bili su nešto uspješniji i iznajmljeni u prosjeku 120 dana (33 posto), dok je kod više od 70.000 ležajeva u obiteljskom smještaju koji su kategorizirani s dvije zvjezdice popunjenost bila prosječnih 73 dana u prošloj godini (20 posto). Da bi potaknula podizanje kvalitete u ovoj kategoriji smještaja, država je pokrenula proces njegove rekategorizacije. HBOR za iznajmljivače ima posebnu kreditnu liniju s povoljnim kamatnim stopama kako bi se olakšalo investiranje u podizanje kvalitete. Iako još imamo mnogo posla, svjedoci smo da kvaliteta, a pogotovo novih smještajnih kapaciteta u obiteljskom smještaju znatno raste posljednjih godina. Odavno je napuštena praksa da obitelj spava u dnevnom boravku, a spavaće sobe iznajmljuje gostima. Teško da se danas više može vidjeti i popularni natpis ‘zimmer frei’ na kolodvorima i uz prometnice. Iznajmljivači su kanal prodaje i promocije pronašli na digitalnim platformama od kojih su najkorištenije Booking.com, Airbnba i Trivago.

Usporedbe s drugima

Gotovo je nemoguće realno usporediti broj postelja u Hrvatskoj s njihovim brojem registriranim u privatnom smještaju drugih zemalja. U drugim je zemljama mnogo više neregistriranih smještajnih objekata, velike su razlike u zakonodavnoj regulativi i načinu poslovanja, čak i u raznim dijelovima iste zemlje. Neke, inače usporedive zemlje uopće nemaju mogućnost kategorizacije privatnog smještaja ili su jako komplicirani uvjeti i način poslovanja, dok niti jedna zemlja nema mogućnost paušalnog plaćanja poreza i boravišne pristojbe. Primjerice, u Turskoj, koja je turistički značajan igrač na tržištu, samo je oko 50.000 ležajeva u privatnom smještaju, a takva je ponuda u ovoj zemlji na granici sive zone. Nije tajna da je i u razvijenim zapadnim zemljama u porastu usluga dnevnog ili višednevnog iznajmljivanja stanova. Taj je trend posebice izražen u Italiji. Analiza nema mnogo, no u Portugalu su iznajmljivači na nacionalnoj razini naručili i izradili poseban softver koji prati i sinkronizira kalendare svih oglašenih objekata na najvažnijim svjetskim portalima, vodi njihov monitoring te ažurira podatke u skladu s internetskim promjenama. Rezultati su pokazali da u Portugalu obiteljski smještaj čini oko 40 posto ukupnih smještajnih kapaciteta, dok u samom Lisabonu čini udio od 50 posto i u rapidnom je porastu. Europsko udruženje obiteljskog smještaja (EHHA) u svojoj analizi smještajnih kapaciteta Europske unije ističe da EU ima oko 20 milijuna kreveta u obiteljskome smještaju, dvostruko više negoli u hotelskim kapacitetima. Iznimno su kvalitetne analize najvećih svjetskih portala, koje pokazuju trendove gostiju, a prema kojima su apartmani u posljednje dvije godine najtraženiji oblik smještaja.

Trend potražnje

Ovo veliko i za sada nezaustavljivo povećanje broja ležajeva u obiteljskome smještaju teče u skladu sa svim svjetskim trendovima. Međutim, s obzirom na sve promjene koje se u današnjem svijetu događaju ubrzano, svim zemljama se postavlja isto pitanje: koliko će ovaj trend potražnje za obiteljskim smještajem trajati i koliko je održiv na duge staze? Predsjednica Zajednice obiteljskog turizma HGK Marina Nimac Kalcina kaže kako je odgovor na to pitanje za Hrvatsku od mnogo veće važnosti nego za ostale zemlje zbog najvećeg udjela turizma u BDPu Hrvatske. Kako je činjenica da je prihod koji država i lokalne zajednice imaju od turizma koncentriran uz obalu, postavlja se i dodatno pitanje: koliki je udio turizma u BDP-u tih dijelova? „Da nema obiteljskog smještaja, ne samo da lokalne zajednice tih područja ne bi imale prihoda nego ne bi imale prihoda ni od restorana, barova, organizatora izleta, raznih agencija... Svi oni posluju zahvaljujući gostima iz obiteljskog smještaja. Paralelno uz to, stanovnici ne bi imali ne samo osnovnog prihoda za život nego bi izgubili i nadu i poduzetničku motivaciju koju s turizmom imaju, te bi se i broj stanovnika tih područja smanjivao.

Marina Nimac Kalcina

"Možda čak i više nego u Slavoniji“, mišljenja je Nimac Kalcina. Upravo zbog tog razloga, kako kaže, Hrvatska treba posebnu pažnju posvećivati obiteljskome turizmu kao nosivoj konstrukciji cijeloga poslovnog i životnog sustava, i to sve do trenutka dok se u nekoj drugoj proizvodnoj grani situacija znatno ne poboljša. Što se tiče konkurencije u drugim zemljama, s obzirom na položaj i status koji je Hrvatska postigla u posljednjih nekoliko godina, Nimac Kalcina ne vjeruje da ima mjesta za strah od smanjenog broja dolazaka turista, ali postoji bojazan od nepopunjenosti kapaciteta jer broj ležajeva raste brže od broja dolazaka. Kaže da straha od konkurencije nema, no to ne znači da ju ne treba promatrati i boriti se da u kvaliteti budemo bolji od njih. „S izuzetno niskim cijenama ne možemo se natjecati, ali ako postignemo visoku kvalitetu ponude svih smještajnih kapaciteta uz mnoštvo sadržaja, sve popraćeno realnim cijenama, neovisno o drugim zemljama, stvorit će se brend Hrvatske kao poželjne destinacije, destinacije koja ulazi u kategoriju ‘must visit’“, pojašnjava Nimac Kalcina.

Nezaustavljiv rast

Broj apartmana u Hrvatskoj iz godine u godinu raste. U posljednjih šest godina broj iznajmljivača gotovo se udvostručio. „Kako je počeo rasti broj apartmana, neprestano se spominje krah i pucanje balona, svake godine se zaključi da je ovo posljednja uspješna godina nakon koje slijedi veliki pad. Statistike ne idu u prilog tim predviđanjima, apartmani se i dalje otvaraju, vlasnici su i dalje zadovoljni, gosti još više“, kaže Anamarija Cicarelli, osnivačica Savjetovališta za vlasnike apartmana Interligo. Ipak, neke se stvari mijenjaju. Prije je bilo dovoljno otvoriti apartman, prijaviti se na dva portala ili naći dobru turističku agenciju. Danas je to malo složeniji posao. „Nije više dovoljno otvoriti apartman i iznajmljivati ga. Važno je kako ste ga dizajnirali, kojeg ste fotografa uzeli, koliko je kvalitetna vaša prezentacija, i to ne samo gdje nego i kako ste se oglasili. Važno je imate li status superhosta, jeste li ‘prioritetni partner’, imate li exellence i slične statuse i oznake. Važno je kako upravljate svojim profilom, koristite li promocije, kakvu web-stranicu imate, što radite na društvenim mrežama, kako stojite na Googleovim kartama i još mnogo toga“, pojašnjava Cicarelli dodajući da je svake godine sve važnija komunikacija s gostima, posebno onaj dio povezan s njihovim komentarima na vodećim svjetskim servisima za iznajmljivanje smještaja.

Anamarija Cicarelli

Zakon ponude i potražnje

Kada ponudu privatnog smještaja u Hrvatskoj uspoređujemo s privatnim smještajem drugih zemalja, dođe se do zaključka da u tom dijelu baš i nema značajnih razlika. Kvaliteta je u pravilu praćena adekvatnom cijenom. Potražnja utječe na ponudu, a tako i na cijenu. U velikim gradovima kao što su Rim, Pariz, Barcelona, Beč itd. standardno su više cijene, jednako kao što je to i u hrvatskim gradovima za vrijeme sezone. Teško je usporediti Zadar i Pariz jer je u Parizu cijele godine sezona, a u Zadru tek nekoliko mjeseci, ali u to vrijeme, u srpnju i kolovozu, nema razlika u cijeni i kvaliteti smještaja ovih dvaju gradova. Obiteljski je smještaj svjetski trend, novi je način kako poboljšati kućni budžet, kako održavati vikendicu, mnogima je to i konkretan posao, nerijetko vrlo unosan. Cijene su u Hrvatskoj također usklađene sa svjetskim trendovima. Ovise o lokaciji, lokaciji i lokaciji, a tek potom o uređenju i marketingu. Nećete naći u strogom centru Rima dizajnerski apartman visoke kategorije po niskim cijenama, kao što nećete tako nešto naći ni u Splitu, Zadru, Zagrebu... To je moguće jedino u hrvatskim gradovima izvan sezone. Međutim, moguće je i u Parizu, Rimu… U tim gradovima još uvijek ćete, ako ste vještiji u korištenju interneta, pronaći pristojan i povoljan smještaj, poput onoga koji ćete naći i u širem centru Splita, u sezoni. Što se tiče gradova, bilo hrvatskih ili inozemnih, tu imamo veliki porast privatnog smještaja. On je, u pravilu, u centru gradova većinom visoke kategorije, dok je u širem centru niže kvalitete, ali i niže cijene. U manjim turističkim mjestima uz more situacija je nešto drukčija. U Dalmaciji, duž obale, u starijim kućama nalaze se uglavnom apartmani niske kvalitete koji ne postižu visoke cijene, bez obzira na lokaciju. Jug Italije muči isti problem. I u jednom i u drugom slučaju radi se o vlasnicima starije životne dobi, koji teško da će promijeniti način poslovanja na koji su naučili - oni još uvijek prodaju samo sunce i more. Novije kuće za odmor, pogotovo ako su prvi red uz more, uglavnom su iznimno visoke kategorije, s bazenima, jacuzzijima i sličnim sadržajima te postižu visoke cijene bez obzira nalaze li se na dalmatinskoj, grčkoj, talijanskoj, portugalskoj ili bilo kojoj drugoj obali. Konkurentne su čak i kuće za odmor u unutrašnjosti. „Iz kojeg god kuta gledamo, kvaliteta i cijena uvijek idu zajedno. Osim ako niste naišli na neku akciju, tajnu lokalaca, teško ćete bilo gdje, u našim konkurentnim zemljama, naći mnogo nižu cijenu za mnogo višu kvalitetu. S obzirom na to da imamo još uvijek nešto što svi drugi nemaju, a to je duh Mediterana kakav je nekad bio, u svakom smislu još smo uvijek visokokonkurentni. To pokazuju istraživanja, ocjene na Booking.comu, svrstavanje u svjetskih top 10 plaža, otoka, destinacija i slično. Što je najvažnije, to nam pokazuju gosti koji dolaze svake godine u sve većem broju, bez obzira na sve primjedbe i slabosti koje sami ističemo“, kaže Cicarelli.