Cijene nekretnina mijenjaju se mnogo sporije i manjim intenzitetom

10. ožujka 2021.

Foto: Pixabay

Proteklu 2020. godinu obilježila je globalna zdravstvena pandemija, potpuni lockdown i usporavanje većine poslovnih aktivnosti, a sve se to odrazilo i na tržište nekretnina, koje je zbog otežanih putovanja i privremene nemogućnosti inspekcije nekretnina, zabilježilo smanjeni volumen transakcija na godišnjoj razini.

"Došlo je i do veće razlike u očekivanjima između prodavatelja i kupaca nego što je to inače slučaj. Međutim, to se na ostvarenim cijenama još nije značajnije primijetilo. Kvalitetne i novije nekretnine pokazale su se otpornima i na potres i na pad cijena zbog ekonomskih posljedica epidemioloških mjera. Općenito, nekretnine nemaju visoku volatilnost poput, primjerice, tržišta kapitala, pa se u našem sektoru cijene mijenjaju mnogo sporije i manjim intenzitetom", istaknula je Klara Matić, voditeljica Odjela procjena i investicijskog savjetovanja u zagrebačkom uredu Colliers, koja dodaje kako primjećuju povećani interes developera (investitora koji grade nove projekte) u sektorima second-homea (kuća za odmor), logistike, uredskih prostora i, naravno, stanogradnje.

"Imali smo, i još imamo, mnogo posla s relokacijama zakupaca iz starijih i oštećenih uredskih zgrada u novije poslovne prostore", kaže Matić.

Klara Matić Klara Matić / Foto: Colliers

Centar grada napustilo je više od 20.000 stanovnika i nekoliko stotina poslovnih subjekata. Prošlo je godinu dana od prvoga razornog potresa u Zagrebu, a još ni jedan objekt nije obnovljen na temelju Zakona o obnovi, ističe starija konzultantica Colliersa Zagreb Petra Mann, koja dodaje kako se posljedice potresa i nedostatak obnove manifestiraju na tržištu nekretnina kao veliki pad potražnje za nekretninama u centru. 

"Prodavatelji nisu prilagodili cijene novonastaloj situaciji, pa nema niti realizacija. Vrlo je važno da se što prije započne s obnovom zgrada kako bi se smanjila opasnost za vlasnike ili prolaznike i stanovnike vratilo u njihove domove", kaže Petra Mann.

Analiza tržišta nekretnina Colliersa pokazuje da oni očekuju nastavak pozitivnih trendova i razvoj novih projekata u logističkom sektoru nekretnina.

"Zakupnine i stope popunjenosti ostat će stabilne za uredske prostore u Zagrebu jer nema dovoljno novih projekata i jer je dio starijih zgrada izvan upotrebe nakon potresa. Oporavak osobne potrošnje pozitivno će utjecati na poslovanje trgovačkih centara", kaže Mann.  

Najviše neizvjesnosti u hotelskom smještaju 

Kad je pak riječ o hotelskom smještaju, Klara Matić ističe kako je s njime povezano najviše neizvjesnosti, ali da vjeruju kako će cijepljenje, akumulirana potražnja i povratak aviolinija polučiti znatniji rast u odnosu na 2020. godinu.

"Puni oporavak prognoziran je za 2023. na razini zemlje, ali autodestinacije mogle bi se i prije vratiti na razinu poslovanja prije COVID-a", kaže Matić te dodaje kako će na potražnju na stambenom tržištu utjecati gospodarska situacija u zemlji, prije svega razina zaposlenosti i plaća. Pad prosječnih cijena nekretnina započeo je u 3. kvartalu 2020. u odnosu na 2. kvartal, ali vrlo blago.

"Korekcija će se odnositi primarno na starije i manje kvalitetne nekretnine, dok će cijene novogradnje ostati stabilne ili nastaviti rasti sve dok ne dođe do većeg zamaha u gradnji. Nekoliko je većih transakcija pred zatvaranjem, pa možemo očekivati stabilne transakcijske volumene u komercijalnim nekretninama i ulazak novih stranih investitora na tržište", ističe Matić te dodaje kako će domaći institucionalni investitori (mirovinski fondovi i osiguranja) u idućem razdoblju povećavati udio nekretnina u svojim investicijskim portfeljima, i to većinom kupnjom udjela zbog potrage za atraktivnim prinosima.

Petra Mann Petra Mann / Foto: Colliers

U komercijalnim nekretninama investitori iskazuju najveći interes za core-nekretnine. To su nekretnine s visokom stopom popunjenosti, snažnim zakupcima i dugim ugovorima o zakupu.

Kako je na našem tržištu mnogo veća potražnja od ponude core-nekretnina, dio investitora okrenuo se tzv. value-add nekretninama, a to su one čiju je popunjenost i prihod moguće znatno povećati određenim ili fizičkim zahvatima poput renovacije te boljeg upravljanja.

"S obzirom na to da su takve nekretnine riskantnije, to se odražava u nižim cijenama. Promjena ponašanja i rasta sklonosti riskantnijim investicijama nastupila je stoga što na tržištu postoji jako mnogo neiskorištenog 'baruta', odnosno novca za ulaganje. A novac na računu s trenutno negativnim kamatnim stopama stvara pritisak investitorima da što prije krenu s novim akvizicijama", zaključuje Petra Mann.

P.hr/I.Grgić