Vlasnici praznih apartmana moraju se zapitati gdje griješe

21. kolovoza 2019.

Foto: Privredni.hr

Ovogodišnja sezona na kraju će biti dobra, mišljenja je Martina Nimac Kalcina, predsjednica Zajednice obiteljskog turizma u Hrvatskoj gospodarskoj komori. Unatoč tome što se u svakom trenutku može pronaći slobodan krevet, naša sugovornica kaže da upravo iznajmljivači koji nisu popunili svoje objekte moraju nešto promijeniti. S Martinom Nimac Kalcina razgovarali smo o važnosti kvalitete, umijeću politike cijena, trendovima povezanim s boravkom gostiju, zakonodavnom okviru i najnovijem fenomenu dobre popunjenosti vila u Dalmatinskoj zagori.

Kakva je ovogodišnja sezona za male obiteljske iznajmljivače? U javnosti se plasiraju različiti podaci koji su često kontradiktorni.

Prema dostupnim informacijama koje dobivamo s terena, može se zaključiti da velika većina domaćina nije zadovoljna s popunjenošću u predsezoni. Nažalost, za većinu privatnog smještaja može se reći da je bila popunjena samo u strogoj špici sezone. Dakle, radi se o razdoblju od 15. srpnja do 20. kolovoza. Smatraju da u njihovim lokalnim zajednicama nema dovoljno ili uopće nema sadržaja za goste, zbog čega ovise isključivo o školskim praznicima. Uz to, još su se i želje gostiju promijenile te bi se većina njih, već nakon dva dana odmaranja na plaži, htjela zabaviti, a u manjim im sredinama domaćini nemaju što ponuditi, te sami moraju postati i animatori. Upravo je zbog tog razloga popunjenost privatnog smještaja u gradovima postala znatno bolja. Gradovi poput Dubrovnika, Splita, Zagreba, Zadra, Šibenika, Rovinja itd. imaju dobro organizirane programe te su znatno zanimljiviji turistima.

Prošle godine srpanj je također bio lošiji pa smo to pripisali Svjetskom nogometnom prvenstvu i nekim drugim razlozima. U ovome trenutku bližimo se kraju sezone i može se zaključiti da je srpanj općenito postao lošiji od kolovoza. Neovisno o znatno povećanom broju smještajnih kapaciteta, u konačnici popunjenost je i dalje visoka. S obzirom na sva saznanja i najave, očekujem da će u gradovima postsezona također za većinu biti zadovoljavajuća.

Još se uvijek može naći slobodan krevet.

Za one koji sada nisu puni, postoji razlog zašto je to tako. Moraju se sami zapitati gdje griješe, a dio odgovora sigurno mogu pronaći u komentarima gostiju.

Koliko su točne informacije da je ove godine bilo mnogo otkaza u posljednji trenutak?

S otkazivanjem rezervacije suočavamo se već godinama. Kada radite putem digitalnih platformi, gosti učestalo otkazuju, ali dobivate i nove rezervacije. Možete se osigurati tako da zahtijevate depozit, pa to rezultira time da onaj tko je rezervirao, teško otkazuje rezervaciju. Ako nemate police osiguranja od rizika, uvijek postoji mogućnost da će vam netko u posljednji trenutak otkazati.

Što u tom slučaju radi iznajmljivač?

U pravilu, po inerciji spusti cijenu i bukira po lošijoj cijeni. Ako se niste osigurali, unatoč tome što je potencijalni gost rezervirao kod vas, on u većini slučajeva nastavlja tražiti povoljniji smještaj. Tako da iznajmljivač mora stalno pratiti kretanje cijena u svojoj okolici.

Koliko je kod iznajmljivača važna politika cijena?

Izuzetno je važna. Ako ne pratite stanje cijena i ponude na tržištu, uvijek postoji rizik da će vam gost otkazati rezervaciju. Nije naodmet znati i to da u slučaju da vaš gost shvati da ste skuplji od smještaja u okolici, zapravo niste zaradili jer će vam ostavi loš osvrt. Da biste imali dobar review i booking, morate stalno pratiti situaciju.

Postoji li mogućnost da iznajmljivač samoinicijativno smanji cijenu, unatoč tome što ju je gost prihvatio?

Postoji, ako ga gost upozori i zatraži to, ali baš da sam smanjuje cijenu koja je dogovorena, to je već rijetkost. Dobar domaćin će uvijek izići ususret gostu i na razne mu načine ugoditi kako bi bio zadovoljan. Gostu se, uz cijenu smještaja, na razne načine može pogodovati da bi bio zadovoljan.

Ide li trend prema kraćem boravku gostiju na jednome mjestu?

Da, kraći boravci na jednome mjestu jesu trend. Doduše, Split je iznimka. Nekada tranzitni grad koji je imao prosjek boravka jedva nešto više od jednog dana, s vremenom je došao do prosjeka od gotovo pet dana. Međutim, posljednjih godina sve je izraženiji trend da gosti za vrijeme odmora borave na više mjesta po manje dana.

A fenomen vila u Dalmatinskoj zagori? Odlično su popunjene.

Ima gostiju koji žele da im je obitelj ili nekoliko obitelji na jednome mjestu. Ne vole tražiti parking niti gužve na plažama, ne žele strepiti da im se dijete izgubi u gužvi... Žele da su svi zajedno i vole provesti zajednički odmor. Često je obitelj tijekom godine raštrkana na različitim lokacijama, a za odmor se okupe na jednome mjestu i druže.

Ima li obiteljski smještaj još prostora za rast?

Mislim da smo na granici. Ne vjerujem da će se događati dvoznamenkasti rast dolaska gostiju, ali možemo raditi na kvaliteti.

Zašto mislite da smo na granici?

Dokaz tome je da u svakom trenutku ima barem pokoja slobodna smještajna jedinica. Došli smo očito do toga da u svakom trenutku možete naći krevet.

Je li tako u Splitu i za vrijeme Ultre?

Za vrijeme Ultre smještajni je kapacitet bio iznimno dobro popunjen, ali je vidljivo da cijene nisu divljale. Bile su nešto niže cijene. Mislim da su za vrijeme Ultre s popunjenošću imali više problema smještajni objekti najviše kategorije, odnosno oni najskuplji. Cjenovno prihvatljivi te objekti srednje i niže cjenovne kategorije bili su odlično popunjeni.

Navodno se jako loše koristi posebna kreditna linija HBOR-a za male iznajmljivače kako bi podignuli kvalitetu. Je li to točno?

Točno je, ali u ovoj fazi to se baš i nije očekivalo. Sada smo svi zaokupljeni gostima i svi mi do listopada odrađujemo sezonu. Nakon toga započinju pripreme za iduću sezonu. Najprije se ljudi malo odmore od naporne sezone, potom razmišljaju o načinu pripreme za narednu sezonu, odvažu i zbroje što mogu, a što ne, i tek potom pripremaju sezonu. Razdoblje kada se uzimaju krediti i kreće u obnovu nastupaju od kraja listopada pa do adventa i od kraja veljače do svibnja. Inače, ovo je hvalevrijedna kreditna linija i to je prvi put da mali iznajmljivači kao fizičke osobe imaju mogućnost da putem HBOR-a osiguraju financiranje.

Je li utemeljen strah da će obiteljski iznajmljivači ostati bez prihoda, da će se srušiti taj posao?

Nema straha ni od jednog posla. Kada ste posvećeni poslu, radite ga kvalitetno i ulažete, tada nema straha od neuspjeha. Kod malih iznajmljivača uz to se podrazumijeva da ne držite iznimno visoke odnosno nerealne cijene. Morate se uspoređivati s tržištima oko nas i prilagoditi se. Ako su vaše cijene slične onima na tim tržištima za sličnu vrstu usluge, nemate razloga za strah. Cijena mora biti popraćena uslugom.

Ima li straha za cjenovno najnižu kategoriju smještaja?

Moramo imati i takvu ponudu. Ne možemo imati ponudu samo za ekstrabogate. Svi nađu goste, ali kolege iz ove kategorije imaju jednu drugu vrstu problema. Vlasnicima takvih apartmana ostaje jako malo ili nimalo novca za ulaganje, tako da su s godinama sve lošiji. Ako se sami ne trgnu u jednom trenutku i ne odluče malo riskirati i uložiti, posao im neće cvjetati. Upravo je ova kreditna linija HBOR-a prigoda za njih. Ako sami nisu sposobni za upravljanje, uvijek mogu dati objekt nekome da im vodi posao. U protivnom će morati ugasiti posao jer s tim cijenama koje postižu mogu samo preživljavati. Na kraju će dobivati sve lošije ocjene i morat će zatvoriti.

Ponovo se aktualizira problem visine turističke pristojbe.

Svi mi iznajmljivači ovisimo o tome kolika su nam davanja i koliko su nam troškovi povećani. Najviše će u svakom povećanju troškova biti pogođeni oni koji imaju cjenovno najnižu ponudu. Ostaje im manje za ulaganje i postaje im upitna održivost poslovanja. Mjesta za povećanje pristojbi ima, ali samo za one koji imaju pristojne cijene, pristojan standard, odnosno za one koji imaju popunjenost praćenu održivom cijenom. U svemu ovome vrlo je važno da realni sektor zna u što se ulaže taj novac. Budući da iznajmljivač ulaže u svoj objekt kako bi bio kvalitetniji i imao bolju ponudu, logično je da mu je važno da su infrastruktura i okoliš u kojemu mu se nalazi objekt održavani i kvalitetni. Ako imate vrhunski uređen apartman, što znači da ste u njega mnogo uložili, u interesu vam je da imate osvijetljenu šetnicu, da imate pristupne puteve, da su plaže uređene... Cjelokupan dojam gost iskazuje u svojim komentarima. Stoga, vlasnici koji ulažu u svoje objekte i koji će i dalje ulagati, nemaju ništa protiv toga da se dio novca uloži u okruženje u kojem se nalazi. Problem su apartmani u zonama C i D kategorije jer oni i dalje imaju lošu infrastrukturu i okoliš, zbog toga i jesu u ovim kategorijama, a turistička pristojba će im se povećati za 300 posto. Oni moraju pritisnuti lokalnu zajednicu da uređuje lokacije gdje se nalaze kako bi vidjeli da se taj novac koji je izdvojen vraća u zajednicu.

Jozo Vrdoljak