Cijene rabljenih nekretnina nastoje pratiti novogradnju

Ako gledamo realizirane cijene stambenih nekretnina, riječ je o povećanju od oko pet posto godišnje. Često se za analizu pogrešno koriste tražene cijene. Istina je da cijene rastu te da je u prvom kvartalu 2019. godine cijena narasla tri posto i to je najviši porast cijena nekretnina od početka krize 2008. godine, ali je rast cijena u drugom kvartalu bio bitno usporen. Cijene u novogradnji rastu po većoj stopi negoli cijene rabljenih nekretnina. Cijene rabljenih nekretnina nastoje pratiti novogradnju, ali se ne ostvaruju želje svih prodavatelja, pa dolazi do usporavanja tržišta.

Na cijene nekretnina u Hrvatskoj prije svega utječe povoljna kamatna stopa i stanje gospodarstva u svijetu i Hrvatskoj. Stabilno gospodarstvo potiče potrošnju stanovništva, ali, što je još važnije za kupnju nekretnine, i optimizam građana. Mi kao struka podržavamo nastojanja Vlade RH da se pomogne mladim ljudima pri stjecanju nekretnina i da se zaustavi ili uspori iseljavanje, ali smatramo da subvencije koje potiču daljnje zaduživanje nisu prava mjera. Posebno stoga što se tom mjerom mogu koristiti samo kreditno sposobni. Kategorije stanovništva kojima želimo pomoći uglavnom nisu kreditno sposobne, pa smatramo da mjera ne dotiče one kojima je bila namijenjena. Drugi problem mjere je to što se ona realizira u jednom dijelu godine, pa uslijed povećane potražnje u kraćem razdoblju mjera utječe i na porast cijene, što u trenutku generalnog rasta potražnje svakako nije dobro. Porastom cijene svakako se umanjuje i efekt subvencije u kojem će država plaćati kupcima pola rate kredita prvih pet godina. Nadležno Ministarstvo graditeljstva surađuje sa strukom i poprilično je aktivno u segmentu nekretninskog tržišta, pa se nadamo da će se odlučiti za drukčije mjere koje bi pomogle mladim ljudima ili će navedene mjere bitno poboljšati. Uočili smo i poboljšanja, primjerice, da se potiče subvencioniranje u tzv. siromašnijim županijama ili mogućnost produljenja otplatnog razdoblja za dvije godine za svako novorođeno dijete. Interes stranaca za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj konstantan je od početka 90-ih godina, a posebno se povećao, što je i razumljivo, nakon završetka rata 1995. godine. Na godišnjoj razini stranci kao fizičke osobe kupe između 5.000 i 6.000 nekretnina. U ovaj broj nisu uključeni investitori koji kupuju nekretnine putem trgovačkog društva koje su osnovali u Hrvatskoj. Treba razlikovati strance koji kupuju nekretnine za vlastitu potrebu (tzv. second home) i onih koji investiranjem očekuju povrat ulaganja. Interes je prije svega fokusiran na turističke nekretnine na obali i u Zagrebu, a dijelom i na poslovne nekretnine poput trgovačkih centara i uredskih zgrada.

Na tržištu poslovnih prostora, ponajprije uredskih prostora u Zagrebu i okolici, ove je godine došlo do preokreta. Stopa nepopunjenosti pala je na 4 - 4,5 posto, a većina je atraktivnih poslovnih zgrada u Zagrebu popunjena. Zahvaljujući tome, cijene zakupa ureda počele su rasti i tzv. prime rent (zakupnina za najbolje uredske zgrade) porasla je na 15€/m2/ mjesec + PDV i režijski troškovi. U 2020. očekujemo nastavak ovog trenda jer količina ureda koja je u izgradnji neće biti dovoljna da zadovolji potražnju i promijeni ovaj trend. Prilike za investitore već su se pojavile jer se već priprema ili obavlja prodaja nekoliko velikih uredskih projekata u Zagrebu. Ključni problem na tržištu uredskih prostora dostupnost je većih prostora, a ključna je prilika da se krene u razvoj skladišta namijenjenih zakupu na otvorenom tržištu. Skladišnih prostora nedostaje već godinama i zakupnici željno očekuju dodatne kapacitete.