Boro Vujović u BizCastingu: Divim se onima koji bez odvjetnika kupuju nekretnine

13. svibnja 2020.

Gost voditelja BizCastinga Mire Soldića bio je Boro Vujović, vlasnik Operete, poznate agencije za promet nekretnina u Hrvatskoj. Boro Vujović u javnosti je prepoznatljiv i po dugoj kosi te je otkrio da se posljednji put ošišao sa 16 godina. Dakle, prije gotovo 30 godina. Vujović se poluprofesionalno bavio nogometom, a dok je bio vratar Napretka iz Velike Mlake, na gostovanjima su mu gledatelji zbog duge kose dobacivali da je na vratima curica.

Poduzetnički počeci Bore Vujovića započeli su na tržnici. Pomagao je roditeljima u prodaji na tržnici u Utrinama. Njegovi su roditelji u Mađarskoj, Italiji i Austriji kupovali stvari koje su preprodavali u Hrvatskoj. Kao petnaestogodišnjak Boro je bio potpora roditeljima u tom poslu, kojim je obitelj osiguravala egzistenciju. Nakon toga prevozio je automobile iz Njemačke za prijateljicu koja se bavila prodajom automobila. S prijateljem je obrađivao zemlju u blizini Velike Gorice, ali je taj posao napustio kada je shvatio da mnogo više ulaže nego što zarađuje.

 Boro Vujović i Miro  Boro Vujović i Miro Soldić/Foto: BizCasting 

Okušao se i u prodaji sunčanih naočala. Usporedo je išao u školu da bi se 1997. godine počeo baviti direktnom prodajom. U to je vrijeme i diplomirao na PMF-u.

"Počeo sam nositi odijelo, kravatu i aktovku. Sugerirano mi je da bih se, ipak, trebao ošišati, ali to nisam učinio jer se djevojkama sviđala moja kosa. Rad u Amwayu naučio me prodajnim vještinama koje su mi danas jako važne u poslu. Tu sam naučio da svojim zaposlenicima ne budem šef, što je u poslu kojim se bavim vrlo važno. Više sam zarađivao od ljudi koji su bili iznad mene, tako da Amway nije klasičan piramidalni sustav. Nisu svi piramidalni sustavi isti. Neki su fer, a neki nisu. Početkom 2000-tih došlo je do zasićenja na tržištu jer su se gotovo svi počeli baviti direktnom prodajom. Nisam imao više toliko razgranatu prodajnu mrežu, tako da mi je posao pao. Zbog toga sam ga i napustio", prepričava Boro Vujović.

Osnivanje agencije za nekretnine

Prodajom nekretnina počeo se baviti slučajno. Uspio je realizirati prodaju stana djevojčinog ujaka, koji nitko drugi nije uspio prodati, dok u prodaji hotela u Dubrovniku jednom španjolskom poduzetniku nije uspio. Operetu je osnovao 2003. godine, a agencija je dobila to ime slučajno. Trebala se zvati Opera, ali kako je zbog istoimena zagrebačkog hotela to ime bilo zauzeto, prilikom upisa u registar na trgovačkom sudu izabrao je ime Opereta.

"Posao je polako rastao. Zarađivao sam određeni iznos i bio sam zadovoljan. Međutim, kako su mi se prijatelji bavili prodajom dionica, i sam sam počeo u njih ulagati novac, unatoč tome što o tom poslu nisam znao ništa. Sav sam novac uložio u dionice. A onda je nastupio krah i ostao sam bez njega. Ne bi mi bilo žao da sam ga potrošio. Možda sam bio pohlepan, a priznajem da sam se čak bojao da će oni više zaraditi od mene. To pamtim kao vrlo stresno razdoblje. I kada su dionice rasle i kada su padale, uvijek je nervoza bila na maksimumu. Isto tako, 2008. godine dobio sam još jednu životnu lekciju i od tada se bavim samo onimešto poznajem - a to je prodaja nekretnina", otkriva Boro Vujović te dodaje da je negiranje, ljutnja i okrivljivanje nešto što prati posao kojim se bavi.

"Morate biti proaktivni i ne čekati da se posao dogodi. Kad je bio ovaj potres u Zagrebu, mi smo prvi nazvali sve svoje klijente i s njima raspravili o onome što u ovoj situaciji možemo učiniti. Međutim, dosta ljudi je reaktivno i čeka da se posao dogodi. Zahvaljujući proaktivnom pristupu, i za vrijeme posljednje financijske krize narasli smo s pet na 20 djelatnika", pojašnjava Vujović.


Prednost kupnje putem agencije

Na pitanje voditelja o tome zašto bi netko izabrao posrednika prilikom kupnje nekretnine i još mu platio proviziju, Vujović je odgovorio kako agencija može kupcu i prodavatelju uštedjeti vrijeme, otkriti potrebe kupca stana za koje on nije znao, može prepoznati nešto što potencijalni kupac u oglasnicima ne bi primijetio. 

"Agencija kupcu uštedi i vrijeme i novac, a najvažnije je to što je kupac u tom slučaju zaštićen i siguran glede papira. Agencija posreduje i prilikom dobivanja kredita. Dakle, klijenta se oslobađa svih rizika i on ne troši uzaludno vrijeme na traženje kupca i ishođenje papira. Divim se i čudim ljudima koji bez odvjetnika kupuju nekretnine. Ja to ne bih nikada napravio", pojašnjava Vujović, koji je otkrio da se 2006. godine prvi put susreo s pokušajem prodaje tuđe nekretnine.

"Prevaranti su razotkriveni u policijskoj akciji. Putem agencija takvo se nešto ne može dogoditi", napominje Vujović i ističe kako za otvaranje agencije za nekretnine nije potrebno preveliko ulaganje.

"Za početak morate položiti ispit, pronaći prostor i osnovati tvrtku. Za ulazak u ovaj posao nije visoka barijera. Zbog niskoga ulaznog praga te zbog toga što ovaj posao djeluje primamljivo, njime se bavi i dio polusvijeta. Pogotovo smo toga svjedoci kada tržište raste. Međutim, da biste razvili bilo koji posao, potrebno je uložiti veliki trud i nužno je mnogo raditi. Mnogo cipela morate poderati, a morate imati i sreće da biste uspjeli. Ni ova sadašnja kriza neće biti jednostavna za mnoge posrednike u prodaji nekretnina. Opet ćemo svjedočiti čistilištu. Mi u Opereti već sada znamo da moramo mnogo više raditi da bismo ostvarili manje nego prije 15. ožujka", pojašnjava Boro Vujović.

 Boro Vujović biz foto2  Boro Vujović/Foto: BizCasting

 

Kad je riječ o cijenama, Vujović kaže da na tržištu postoje precijenjene nekretnine te da ima kupaca koji su kupili stan star više od 60 godina u potkrovlju na srednjedobroj lokaciji, a mogli su za tu cijenu kupiti stan u novogradnji na odličnoj lokaciji.

"Za to je kriv kupac i nitko drugi. Što se tiče cijene, smatram da će doći do korekcije naniže upravo u slučaju starijih stanova, dok u novogradnjama to ne mora biti slučaj", kaže  Vujović, koji dosadašnji rast cijena pripisuje poticajima APN-a, stoga što u tako kratkom roku, koliko bi trajali natječaji za potpore mladim obiteljima, nije moguće pronaći stan u novogradnji jer su takvi stanovi već zauzeti.

"Stoga nisam siguran da se s tim potporama uspio ostvariti njihov osnovni cilj, a to je da se zadrže mlade obitelji u Hrvatskoj. Na cijene utječu i neki drugi faktori: rast turizma, niske kamatne stope, povoljna ekonomska situacija u društvu, ali na rast cijena starijih stanova ponajviše su utjecali poticaji APN-a. Razlog je to što je došlo do pojačane potražnje u vrlo kratkom roku. Veća potražnja odražava se na rast cijena. Unatoč svemu, paket APN-a donesen u ožujku i sam sam podržao, stoga što ga je mnogo mladih obitelji očekivalo", pojasnio je vlasnik Operete, koji se slaže da su zbog ove najnovije krize nastupile nove okolnosti, tako da se treba vidjeti što će se sve u idućim mjesecima događati. 

Koronavirus i potres

Vujović tvrdi da sam ne bi izabrao kupnju stana u staroj zgradi, kojoj je zbog potresa poremećena statika.

"S vremenom će i potencijalni kupci i prodavatelji shvatiti da zgrada kojoj je poremećena stabilnost ne može imati prijašnju vrijednost bez obzira na lokaciju na kojoj se nalazi. Kod takvih nekretnina sigurno će se znatno korigirati cijene. S druge strane, kvalitetno izgrađena nekretnina koja se nalazi na dobroj lokaciji sigurno će zadržati dosadašnju cijenu. Sve starije nekretnine od 1960. godine u Zagrebu bit će teže prodati. Bolje je reći kako će cijena ovisiti od slučaja do slučaja. Općenito gledajući, neke će nekretnine zadržati cijene, a kod nekih će se morati korigirati. U ovom trenutku nalazimo se u pomalo nedefiniranom razdoblju. Dio kupaca kupovao bi nekretnine po dvostruko nižoj cijeni od one od prije krize, dok prodavatelji još uvijek drže cijene od prije krize. Vidjet ćemo što će se dalje događati i hoće li cijene i koliko padati. Uvijek se treba odlučiti za kupnju nekretnine koja je dobra jer je malo dobrih nekretnina na tržištu. Osnove za visok pad cijena ne vidim jer je na tržištu ogromna količina novca. Moguće je da će i novac gubiti vrijednost. Kod nekih će se nekretnina cijene svakako korigirati, ali to neće biti i slučaj s dobrim nekretninama", poručuje Vujović.

Nekretnina je ulaganje


Vujović je potvrdio da dosta Dalmatinaca kupuje stanove u Zagrebu novcem zarađenim u turizmu. "Tržište nije stalo. I sada se prodaju nekretnine, mada se još uvijek ništa nije dogodilo što se tiče cijene. Više od 50 posto nekretnina kupuje se ušteđevinom, a kod novogradnje taj je postotak još veći. To je razumljivo jer nekretnina donosi prinos od tri do pet posto, a kamata na štednju jako je niska. Naši građani nekretninu promatraju kao investiciju i kao trajnu i realnu vrijednost. S nekretninom možete uvijek nešto napraviti. Do unazad dvije godine bio sam podstanar, mada sam imao u vlasništvu dva stana koja sam povoljno kupio. To mi se isplatilo jer sam živio s obitelji u luksuznom stanu. Unatoč tome, dobro je imati nekretninu. U nekretnine se isplati ulagati", tvrdi Vujović koji otkriva da je sadašnja situacija pokazala pojačan interes za poljoprivredna zemljišta i kuće s vrtom.

Prije prodaje stana Vujović bi preporučio njegovo uređenje. "Treba ga srediti, ali ne treba sakrivati nedostatke jer otkrivanje sakrivenih nedostataka može odbiti kupca. Poželjno je skloniti osobne fotografije i osobne stvari. Najteže je prodati stan u kojem se nalaze podstanari. Najlakše je prodati stan u trenutku kada njegov vlasnik nije prisutan", savjetuje Vujović te napominje da dobar prodavač malo priča, a mnogo sluša.

"Posao dobrog agenta i prodavača posao je coacha. Upravo po tome razlikuje se dobar od lošeg agenta. Potencijalnom kupcu morate pojasniti zašto je neka nekretnina za njega dobra, a neka nije. Nije posao agenta zastupanje, nego posredovanje. Mi u Opereti uvijek želimo da se posao sklopi i da se pri tome sve strane osjećaju odlično. To nam je svima u interesu", kaže Vujović.

 

 

 

Jozo Vrdoljak