e-Privredni

A+ A A-

Tržište nekretnina se stabiliziralo, cijene razumnije

Prosječna cijena kvadrata novih stanova koje su u prvom polugodištu ove godine prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe u Hrvatskoj, a bez stanova iz programa društveno poticajne stanogradnje odnosno POS-a, iznosila je 10.883 kune, što je šest posto ili 697 kuna manje u odnosu na isto razdoblje lani, pokazuju posljednji objavljeni podaci Državnog zavoda za statistiku. Po DZS-u, prosječna cijena kvadrata novog stana u Zagrebu u prvom je polugodištu iznosila 11.380 kuna što je za 8,6 posto manje nego u istom razdoblju lani, dok se kvadrat novog stana u ostalim gradovima prodavao za 10.274 kune, što je 2,5 posto manje. Kada se uključe podaci o cijenama iz programa POS-a, tada je prosječna cijena po metru četvornom prodanih novih stanova na razini Hrvatske u prvoj polovini ove godine bila 10.179 kuna ili 11 posto manje nego u istom lanjskom razdoblju, a prosječna cijena po četvornom metru stanova POS-a u prvom je polugodištu iznosila 7756 kuna i bila je 0,7 posto manja nego u prvom polugodištu 2015. godine.

Stabilizacija cijena

U prvih šest mjeseci ove godine u Hrvatskoj je prodano 1348 novih stanova, od kojih 630 u Zagrebu i 718 u ostatku Hrvatske. Trgovačka društva i druge pravne osobe prodale su 1090 stanova, a 258 su bili stanovi POS-a.

“Razlog padu cijena koji navodi DZS jest taj što su konačno prodani stanovi u vlasništvu ili pod hipotekom banaka koji su dugo opterećivali portfelje, a nisu ih bili spremni prodati po tržišnim cijenama, ali se konačno situacija i kod njih promijenila”, kaže vlasnik i direktor agencije za promet nekretnina Opereta Boro Vujović, koji ističe kako su se cijene nekretnina stabilizirale te da ne očekuje njihov daljnji pad, ali ni značajan rast.

“Jasno je da se od početka krize jako slabo gradilo i da se traže kvalitetne novogradnje. Očekujemo oporavak tržišta novih stanova, što je već vidljivo u stvarnosti. U Zagrebu je trenutno 1400 stanova u izgradnji. Tržište je gladno novih, pogotovo stanova s tri spavaće sobe. Cijene takvih nekretnina su visoke, skoro na pretkriznim razinama. Očekujemo daljnju diferencijaciju cijena između novih i starih stanova”, kaže Vujović.

Trenutačno stanje na tržištu nekretnina povezano je s negativnim kretanjima koja su tijekom recesije ponajviše pogodila građevinski sektor. U posljednjih 20 godina - od pravog booma s početka 2000-ih i zlatnog predrecesijskog doba 2008. koje je bilo rezultat velikih infrastrukturnih ulaganja i izgradnje stambenih nekretnina - građevinarstvo je doživjelo značajan pad aktivnosti. Analiza RBA pokazuje da je pad ukupne bruto dodane vrijednosti (BDV) građevinskog sektora u razdoblju od 2008. do 2015. bio veći od 45 posto. No visokofrekventni pokazatelji od početka ove godine ukazuju na zaustavljanje tih negativnih trendova. U prvoj polovini 2016. obujam građevinskih radova je porastao po godišnjoj stopi od 4,1 posto i to prvenstveno zahvaljujući radovima na izgradnji zgrada gdje je zabilježen godišnji rast od 10,2 posto. U prvih sedam mjeseci ove godine porastao je i broj izdanih građevinskih dozvola i to po dvoznamenkastoj godišnjoj stopi - od gotovo 22 posto, no istovremeno je predviđena vrijednost radova za koje su dozvole izdane pala za 9,8 posto u odnosu na isto razdoblje lani.

Realne cijene, brza realizacija

Informacije s terena, kao i interni pokazatelji Biliškov nekretnina drugačiji su od statistike DZS-a, te pokazuju pak da su u 2015. i 2016. cijene nekretnina stabilne, s blagim oscilacijama do dva posto tijekom godine, a na pojedinim lokacijama bilježi se i rast do 10 posto. 

“Možda je razlog statističkog pada cijena u novogradnji koju su prodavale tvrtke, te su u obračun išle stambene zgrade u finalnoj fazi prodaje, a posljednji stanovi se uglavnom prodaju po nešto nižoj cijeni jer se mahom radi o lošijem tlocrtu, iskoristivosti prostora te lošijoj lokaciji unutar same građevine”, kaže članica Uprave i direktorica Biliškov nekretnina Jasna Biliškov Barun te ističe kako njihova iskustva pokazuju da su u prošloj i u ovoj godini cijene i prodaja nekretnina u stabilnom i blago rastućem trendu.

“Prodavatelji koji su postavili realnu cijenu koje tržište može i želi platiti vrlo brzo dođu do realizacije. Ali, naravno, ima jako puno onih koji ne žele prilagoditi cijenu tržištu, te će svoje nekretnine prodavati još godinama. Smatram da će i nadolazeće godine bilježiti stabilnost i blagi rast, te da će na tržište u većim gradovima doći kvalitetni novi projekti, s obzirom na to da se na tržištu pojavio deficit istih”, kaže Jasna Biliškov Barun.

Podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da je broj prodanih novih stanova u prvom polugodištu ove godine više nego dvostruko veći od broja prodanih stanova u istom razdoblju prošle godine, a za toliko je povećana i korisna površina stanova. S time da je prvo polugodište prošle godine bilo obilježeno vrlo malim brojem prodanih novih stanova, njih svega 610, a uobičajeno se polugodišnje proda oko 1000 novih stanova.

“Pad prosječne cijene četvornog metra novih stanova uz povećanje broja prodanih novih stanova mogao bi sugerirati početak nešto povoljnijih kretanja u stanogradnji. U vrijeme krize gradio se skroman broj novih stanova, uglavnom na prestižnim lokacijama, za manji broj platno sposobnih kupaca, što je održavalo relativno visoku cijenu četvornog metra stana. Tendencije koje se sada naziru sugeriraju obnavljanje interesa trgovačkih društava i drugih pravnih osoba za izgradnju stambenih jedinica pristupačnih širem krugu kupaca. To potvrđuje i činjenica da je u prvih sedam mjeseci ove godine u odnosu na isto razdoblje prošle godine izdano 21,1 posto više građevinskih dozvola za izgradnju stanova uz 22,7 posto veću korisnu površinu”, komentira situaciju na tržištu nekretnina Hrvatska gospodarska komora.

Kupac diktira tržište

Podaci koje je obradio Državni zavod za statistiku ne daju cjelovitu sliku tržišta nekretnina jer je prodaja novih stanova tek jedan dio ukupnog tržišta nekretnina, smatrapredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u i suvlasnik tvrtke za nekretnine Kastel Dubravko Ranilović, te dodaje kako je u Hrvatskoj tržište rabljenih stanova ipak dominantno. Pozitivan trend u prvih šest mjeseci zabilježen je u Zagrebu i gradovima u priobalju kao što je Zadar dok su istovremeno u kontinentalnim dijelovima Hrvatske poput Slavonskoga Broda ili Osijeka cijene nekretnina i dalje u silaznoj putanji.

“Što se tiče cijena, moram reći kako je još uvijek u prosjeku prisutan trend njihova pada, i to gledajući cijelu Hrvatsku. Iako moramo reći kako su ti padovi vrlo mali, i oni su svojevrstan korektiv. Tako da smo došli do nekih realnih cijena, s time da valja reći kako postoje bitne razlike unutar samog tržišta. Tako u Zagrebu imate situaciju da je kvadrat stana u centru grada u suterenu 700 eura, a u toj istoj zgradi samo na katu cijena kvadrata je tri puta skuplja”, istaknuo je Ranilović.

Razlika u cijeni kvadrata vidljiva je od županije do županije; tako Dubrovačko-neretvanska županija ima prosječnu cijenu kvadrata stambenog prostora iznad 2000 eura. Također, vidljive su i znatne razlike u cijenama između pojedinih gradova u istoj županiji, a diferenciranost cijena se prelijeva i na lokacijske razine unutar pojedinog grada.

“Rezultat krize je da su cijene došle u svoje realnije okvire, te da kupci danas određuju kakva će biti potražnja, kriteriji i cijena kvadrata. Prilikom kupnje sve se gleda, od kvalitete izvedbe do toga kakva je mikro lokacija odnosno blizina škole, vrtića ili javnog prijevoza. Tržište se stabiliziralo i iščistilo, te smatram da su nekretnine dobile vrijednost koju zaslužuju”, kaže Ranilović.

Iz svega bi se mogao izvući zaključak da nekretnine s “dobrom” lokacijom pronalaze kupce i po znatno višim cijenama od prosjeka, dok istovremeno višak ponude manje kvalitetnih nekretnina i dalje stvara pritisak na tržištu te na kraju u prosjeku dovode do statističkog pada cijena kvadrata.

Ilijana Grgić

Privredni vjesnik d.o.o. Kačićeva 9 Zagreb